1. Состояние жилищного и общественного фонда России

Общий объем жилищного фонда России, по статистическим данным, на конец 2013 года составлял 3410 млн м², из них 93,9 млн м² — ветхий и аварийный жилищный фонд (рис. 1). Таким образом, удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда составляет 2,8 %, что на много больше, чем во многих европейских странах.

Рис. 1. Динамика ветхого и аварийного жилищного фонда в России с 1990 по 2013 гг. (в диаграмме приведены усредненные значения по пяти крупным субъектам РФ)

Все это объясняется тем, что основной жилищный фонд России введен в эксплуатацию в различные градостроительные периоды. Нет точных данных, однако на основании анализа многих источников структура жилищного фонда России по периодам возведения выглядит следующим образом (рис. 2).

Рис. 2. Удельный вес жилищного фонда Российской Федерации по периодам возведения зданий, %

С градостроительной точки зрения это разнообразные застройки и типы зданий, появившиеся в различные исторические периоды, отличающиеся физическим и моральным износом. Интересно, что часть зданий, построенных в довоенный и послевоенный период (до 1957 года) развития градостроительства России, имея большой физический износ, все равно пользуются спросом на рынке недвижимости: привлекательный с архитектурной точки зрения, но неоднородный сталинский ампир морально не исчерпал по современным меркам свой потенциал.

Неоднородные сталинские постройки отличаются и высотой потолков, и площадью квартир, кухонь, санузлов, наличием балконов и, что немаловажно, архитектурным изыском в оформлении фасадов зданий. Дома, построенные в стиле сталинского ампира, делятся на «номенклатурные» (для руководящих партийных и хозяйственных кадров, известных представителей творческой и научной интеллигенции, военной и силовой структуры и т. д.) и на «рядовые» (табл. 1).

При всех недостатках сталинские довоенные здания по условиям капитальности будут пригодны в эксплуатации до 2050—2070 гг., а послевоенные — до 2095 — 2105 гг при проведении соответствующей модернизации или капитального ремонта инженерных сетей.

Таблица 1. Сравнительная характеристика «номенклатурных» и «рядовых» сталинских домов

Характеристики	«Номенклатурные» дома	«Рядовые» дома
Этажность	5 и выше	2…5
Высота потолков, м	3,0…3,2, иногда и больше	2,9…3,0
Площадь отдельных комнат, м2	20, 25, иногда 30	15
Площадь кухни, м2	12…15	6,0…6,5
Наличие ванной комнаты	Присутствует	Отсутствует
Наличие балкона	Присутствует	Отсутствует
Наличие мусоропровода	Присутствует	Отсутствует
Наличие лифта	Присутствует	Отсутствует
Наличие подсобных помещений	Присутствует	Присутствует
Наличие комнат для обслуживающего персонала	Присутствует	Отсутствует
Место нахождения	Здания в центре города, вдоль проспектов и магистральных улиц	В рабочих поселках возле фабрик, заводов, комбинатов, на окраине городов или же в глубине кварталов
Проект	Индивидуальный	Типовой
Архитектурное оформление фасадов	Здания с колоннами и бельэтажем; оштукатуривались, украшались лепным декором; создавая помпезность, становились архитектурным украшением центра города	Характерные плоские фасады, иногда со стандартным лепным декором

Классификация зданий по группам капитальности (срока службы) зависит от материалов, применяемых при устройстве фундаментов, несущих стен, перекрытий и т. д., при этом жилые здания делятся на шесть групп (табл. 2), а общественные — на девять (табл. 3).

Понятие долговечности имеет свое толкование в нормативной литературе, однако до настоящего времени нет четкого разделения зданий по степени долговечности. Для экономических расчетов степень долговечности принимается условно в зависимости от срока службы объектов: I степень — более 100 лет, II степень — от 50 до 100 лет, III степень — от 25 до 50 лет, IV степень — от 15 до 25 лет (см. табл. 2). Здания сроком службы менее 15 лет относятся к временным зданиям. По большому счету, степень долговечности зданий зависит от прочности, огнебезопасности, экологичности применяемых конструкций, изделий, деталей и материалов.

Жилищный фонд, сданный в эксплуатацию в период с 1958 по 1970 гг. и имеющий удельный вес от общего объема 20 %, представлен кирпичными и панельными пятиэтажными домами. Панельные дома, построенные по проекту инженера В. П. Лагутенко, в народе называемые хрущевками, по капитальности относятся ко II группе, их моральный износ намного опережает физический.

Основную долю жилого фонда, требующего реконструкции в связи с высоким моральным износом, составляют пятиэтажные дома первых массовых серий.

В застройке городов России удельный вес крупнопанельных пятиэтажных домов первых массовых серий составляет более 10 %. Есть города, особенно в районах Сибири, жилищный фонд которых целиком состоит из крупнопанельных пятиэтажек первых массовых серий.

В России применялось более двадцати серий пятиэтажных сборных жилых зданий. В число индустриальных четырех- и пятиэтажных жилых домов вошел значительный объем зданий первых серий, возведенных в 1957—1968 гг.: крупнопанельных домов (I-515, 1-605 АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домов с неполным каркасом (I-335), крупноблочных (I-510), домов с кирпичными несущими стенами (I-511, I-513, II-34) и домов из объемных блоков. Качество квартир в них не удовлетворяет современным нормам (табл. 4).

Таблица 2. Классификация жилых зданий по капитальности

Материал конструкций	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
	Срок службы
	150	125	100	50	25—30	15
	Степень долговечности
	I	I	I, II	II, III	III, IV	IV
	Вид зданий
	Каменные, особо капитальные	Каменные, обыкновенные	Каменные, облегченные	Деревянные (рубленные, брусчатые, смешанные, сырцовые)	Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые	Каркаснокамышитовые, фибролитовые и прочие облегченные
Фундаменты	Каменные, железобетонные, бетонные, бутобетонные, кирпичные	Каменные, кирпичные (1,5…2,5 кирпича)	Каменные	Каменные, бутовые	На деревянных стульях или каменных столбах	Глинобитные, грунтовые
Стены	Каменные (кирпичные в 2,5…3,5 кирпича) или кирпичные с металлическим или ж/б каркасом и крупноблочные	Крупноблочные, крупнопанельные	Каменные, облегченных видов кирпича, мелких шлакоблоков и ракушечника	Деревянные рубленные и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые	Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитные, сырцовые	Каркаснокамышитовые и другие облегченные
Перекрытия	Железобетонные	Железобетонные и смешанные (деревянные и ж/б), а также каменные своды по металлическим балкам	Деревянные, ж/б или каменные своды по металлическим балкам	Деревянные
Кровля	Рулонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных листов		Черепичная, из металлических и асбестоцементных листов		Из металлических и асбестоцементных листов

Таблица 3. Классификация общественных зданий по капитальности

Группа зданий	Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий	Срок службы, лет	Степень долговечности
I	Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами	175	I
II	Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	150	I
III	Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	125	I
IV	Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные	100	I, II
V	Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные	80	III
VI	Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые	50	II, III
VII	Здания деревянные каркасные, щитовые	25	III, IV
VIII	Облегченные здания	15	IV
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли	10	—

Таблица 4. Характеристика недостатков объемно-планировочных решений пятиэтажных полносборных жилых зданий

Недостатки	I-515	I-510	I-605АМ	К-7	II-32	II-35	I-335	МГ-300
Заниженные площади: кухонь коридоров	+ —	+ —	+ —	— +	+ +	— +	+ +	— —
Заниженная высота этажей	—	—	—	—	+	+	+	+
Совмещенные санузлы	—	—	—	—	+	+	+	—
Проходные комнаты	—	—	+	—	+	+	+	+
Завышенные значения планировочного коэффициента	+	+	+	+	+	+	+	+
Недостатки в расположении по сторонам света	+	+	+	—	+	—	+	+

В табл. 4 представлена характеристика недостатков объемнопланировочных решений серий сборных пятиэтажных домов (кирпичные пятиэтажные дома серий 1-511 и 1-447 имеют аналогичные объемно-планировочные решения и схожие недостатки).

В ходе эксплуатации данных домов выявлены многочисленные недостатки, связанные с конструктивными решениями и качеством строительства.

Построенные из тонкостенных панелей, «лагутенские» дома изначально были рассчитаны на 40—50 лет службы, но, как показали исследования, панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную, хотя по теплотехническим расчетам они не соответствуют современным требованиям. Неоправданный расход тепловой энергии, по некоторым оценкам, нередко превышает нормативный в три раза.

После реконструкции этих зданий с целью устранения морального износа и поддержания технико-экономических показателей они еще 60—75 лет будут в эксплуатации. Подтверждением являются проведенные в большинстве российских городов, в том числе в г. Волгограде, детальные обследования: кроме стеновых панелей, достаточный запас прочности сохранили и железобетонные перекрытия.

Что же касается решения проблемы крупнопанельных пятиэтажных домов первых массовых серий путем сноса, то в ближайшие 50 лет это вряд ли предвидится. Теоретически это возможно лишь в том случае, когда речь идет о престижных земельных участках, для которых находят инвесторов, готовых взять на себя расходы по сносу, расселению, строительству и продаже нового жилья. Такое возможно только в крупных городах, где есть привлекательные для инвесторов участки под застройку. Но и их количество не бесконечно, а потому даже в Москве постепенно переходят от массового сноса пятиэтажек к их реконструкции, которая успешно ведется с 2000-х гг.

Отметим, что появление в России, в других бывших советских республиках, в странах Центральной и Восточной Европы, входящих в Организацию Варшавского договора (Албания, Болгария, Венгрия, ГДР, Польша, Румыния, Чехословакия), малоэтажных хрущевок, носило в первую очередь социально-экономический и лишь потом политический характер. Это был важный и самый крупный социальный проект во времена правления Н. С. Хрущева — переселение людей из коммуналок, быстрейшее восстановление огромного количества советских городов, разрушенных и полуразрушенных во Вторую мировую войну. Как проектировались эти дома, как появились нормы при разработке указанных домов, можно узнать из посвященных этой теме электронных ресурсов⁶.

2. Пути модернизации жилого фонда, введенного в эксплуатацию с 1958 по 1970 г.

В настоящее время разрабатывается комплексная программа по массовой реконструкции подобных зданий, которая решает следующие задачи:

• утепление наружных стен, что снизит затраты на отопление;
• обновление столярных изделий, полная замена инженерных сетей и оборудования;
• устройство кровли, отвечающей современным технологиям;
• установка различных расходомеров и счетчиков во всем доме;
• укрепление или реставрация балконов, козырьков;
• установка в некоторых домах лифтов и теплых тамбуров и т. д.

Для каждой серии домов разработана программа решения проблемы улучшения потребительских качеств квартир. Это возможно за счет расширения корпуса здания, надстройки нескольких этажей или мансарды, увеличения площади квартир за счет объединения двух соседних, в том числе расположенных на нижнем или верхнем этажах.

Для выработки эффективной методики реконструкции необходима проверка разнообразных способов ее осуществления.

Из пятиэтажных жилых домов, построенных в 1960—1975 гг., наибольший интерес для реконструкции представляют дома с продольными несущими стенами из крупных блоков, панелей или кирпича, построенные по проектам типовых серий 1-510, 1-515 и 1-511 соответственно. По проектам этих серий в стране возведено до 70 % всех жилых домов первого периода индустриального домостроения. В состав серий входит по две секции — рядовая и торцовая, с набором квартир, обеспечивающим меридиональную и широтную ориентацию дома.

Планировочные решения жилых секций этих серий предусматривают по четыре квартиры на этаже. В связи с тем, что основная конструктивная схема и размеры в осях для всех серий одинаковы, планировочные решения жилых секций идентичны. Конструктивная система — три продольные несущие стены с шагом 6 м (трехстенка). Перекрытия из железобетонных пустотных плит. Внутренняя продольная стена выполняется из бетонных панелей толщиной 250 мм или из кирпича толщиной 380 мм, наружные стены — из шлакоили керамзитобетонных элементов (блоки, панели) толщиной 400…500 мм, в серии 1-511 стены кирпичные, толщиной 510 мм. Большинство домов этих серий состоит из трех или четырех секций. Очень незначителен процент (до 4 %) двухсекционных домов и около 15 % домов из пяти и более секций (в основном серии 1-515). Согласно выполненным проектам, удельная стоимость разборки домов серий 1-515 и 1-510 составляет в среднем около 40 % удельной стоимости нового строительства «по коробке».

Ограниченность типов секций обусловливает крайне скудную палитру типов квартир в домах этих серий. В зависимости от общей площади квартиры подразделяются на пять типов: 1-комнатная (31 м²), 2-комнатная (41 и 45 м²), 3-комнатная (55 и 58 м²).

В кирпичных домах серии 1-511 общая площадь квартир соответственно на 1,0…1,5 м меньше из-за увеличения толщины внутренних стен. Из имеющихся типов основным (около 50 %) является 2-комнатная квартира общей площадью 45 м², кроме того: однокомнатных — 18 %, 2-комнатных (41 м²) — 14 %, 3-комнатных — 18 %.

Более 50 % однокомнатных квартир расположены в торцах домов и имеют по два окна в жилой комнате (и балконную дверь, что вызывает значительные теплопотери), тот же недостаток имеют и двухкомнатные квартиры, расположенные в торцах домов. Большая часть квартир решена с проходом через общую комнату в кухню (заем) и спальни. В 2- и 3-комнатных квартирах имеется вариант с маленькой изолированной спальней между кухней и общей комнатой.

Основные недостатки всех квартир: крайне малая площадь кухонь — 5,2 м²; совмещенные санузлы в 2- и 3-комнатных квартирах, невозможность разместить в них современное сантехническое оборудование; недостаточные площади прихожих и кладовых; проходные комнаты; неудобные летние помещения.

Вместе с тем конструктивная система позволяет осуществить необходимую перепланировку квартир и секций и в определенных пределах получить современные квартиры.

Проведенные технические обследования выявили, что основные несущие конструкции домов в соответствии с их капитальностью и реальным состоянием могут служить еще 60—75 лет. Отклонения в конструкциях домов от типового проекта, которые в ряде случаев значительны, свидетельствуют о необходимости обследования каждого реконструируемого дома на стадии рабочего проектирования и разработки индивидуального конструктивного решения надстройки.

Более всего нужна проверка несущей способности конструкций цокольных этажей, добавляемых в процессе привязки домов на активном рельефе. Отмечено также значительное уплотнение грунтов в процессе эксплуатации домов (125…285 % от расчетного). В целом, подтверждается конструктивная возможность надстройки большинства домов серий 1-510, 1-511, 1-515 на два жилых этажа. В относительно худшем состоянии находятся конструкции балконов и входов. В ряде случаев они требуют ремонта или замены.

Большинство межквартирных стен и перекрытий по своим основным параметрам соответствуют сегодняшним нормам звукоизоляции. Они выполнены из конструкций, которые широко применяются в настоящее время.

Межсекционные железобетонные стены толщиной 140 мм требуют дополнительной звукоизоляции. Наружные ограждающие конструкции рассчитаны на коэффициент теплопередачи, нормируемый в момент строительства. Это в 2,0…2,5 раза ниже современных норм.

Основной объем наружных столярных изделий пригоден для дальнейшей эксплуатации, однако они нуждаются в модернизации для повышения показателей теплоизоляции. Внутренняя столярка чаще всего требует замены. Конструкции кровли в основном устарели и требуют значительных эксплуатационных затрат. Исследования показывают, что кровля этих домов в основном выполнена из рулонных материалов (рубероида), нормативный срок эксплуатации которых составляет пять лет. Из-за некачественного выполнения строительно-монтажных работ практически через каждые три-четыре года ремонтировалась кровля, однако при этом старая кровля не заменялась, а сверху устраивались дополнительные слои рубероида. Многослойный кровельный пирог привел к образованию дополнительной нагрузки на здание. Поэтому замену кровель необходимо провести не только для устройства надстраиваемых этажей, но и для повышения эксплуатационных качеств [20].

Инженерные системы отопления и водоснабжения, не прошедшие планового ремонта, в связи с плохой эксплуатацией нуждаются, как правило, в срочной замене. В некоторых случаях из-за неправильной эксплуатации необходим ремонт вентиляции, канализации, электрооборудования. В абсолютном большинстве отсутствуют современные системы электрооборудования, связи и сигнализации. Важнейшим недостатком домов рассматриваемых серий является отсутствие лифтов и систем мусороудаления.

На основании проведенных исследований домов рассмотренных серий можно сделать следующие общие выводы:

• дома, как правило, имеют значительную остаточную стоимость, снос их является весьма дорогостоящим мероприятием и может быть осуществлен только по соображениям градостроительной целесообразности;
• основные несущие конструкции при правильной эксплуатации, а также при условии, что вблизи оснований не будут производиться мероприятия, вызывающие их ослабление (подмыв грунта, взрывы), не только обеспечивают использование зданий в течение длительного времени, но и позволяют, как правило, надстроить одиндва этажа;
• при применении облегченных конструкций возможна надстройка трех этажей;
• планировочные решения квартир морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Вместе с тем 10…20 % квартир могут быть лишь минимально усовершенствованы, так как они заселены семьями из одного-двух человек, не желающих менять тип квартиры;
• во всех домах при реконструкции требуется устройство лифтов и мусоропроводов, а также замена конструкций кровли, что целесообразно производить вместе с надстройкой одного-двух этажей;
• при реконструкции необходимо решать вопросы повышения теплоизоляции наружных стен и ремонта балконов и входов с одновременным улучшением архитектурного облика зданий;
• в большой части квартир требуется увеличить площадь кухонь, санузлов и других подсобных помещений, при этом следует заменить системы отопления и водоснабжения;
• к одно- и двухкомнатным квартирам, находящимся в торце зданий, желательно пристроить дополнительные помещения, что позволит снизить теплопотери и сократить число однокомнатных квартир, имеющих площадь, заниженную по сравнению с современными нормами;
• реконструкция может быть проведена как без изменения объема здания путем уменьшения числа квартир в секции с изменением типа квартир, так и с увеличением объема здания путем пристройки эркеров, дополнительных комнат (к торцам зданий), надстройки дома на 1…3 этажа;
• состав квартир в домах должен быть откорректирован в соответствии с потребностью переселяемых жителей за счет оптимального сочетания различных способов реконструкции. Для оптимального расселения жителей нужно иметь 15…20 типов квартир, различающихся не только общей площадью и числом жилых комнат, но и соотношением площадей помещений, их внутренней планировкой. Для реализации такого разнообразия необходим принцип свободной планировки, позволяющий применять поэтажное изменение квартирного состава в секциях. Только такой подход к внутренней планировке жилого дома позволит без лишних трений организовать экономное переселение людей из реконструируемых домов и эффективно продать остающуюся жилую площадь;
• надстройка существующих жилых домов может дать при реконструкции не более 40…45 % дополнительной жилой площади. Для получения экономического эффекта необходимо иметь более 100 % дополнительных площадей. Этого можно добиться только путем строительства новых жилых объемов в виде пристраиваемых к торцовым секциям 5—9-этажных полусекций, с лифтами, обслуживающими также и реконструируемые дома, и автономных секций высотой от 4 до 16 этажей. В зависимости от градостроительной ситуации новые объемы могут пристраиваться к торцам или продольным фасадам торцовых секций;
• полусекции рационально пристраивать к меридиональным домам; автономные секции могут быть пристроенными или отдельно стоящими, их целесообразно пристраивать к торцам существующих широтных домов, в которых лифты пристраиваются к каждой секции. Предлагаемая система встраиваемых полусекций и секций должна обеспечивать возможность строительства максимального количества жилья в сложных и разнообразных условиях реконструкции.

Это достигается увеличением ширины корпуса, свободным варьированием длины секций при соблюдении модульности в размерах, равной 600 мм, различными углами поворота корпусов, град.: 22,5; 45; 67,5; 90.

Применение секций с большой шириной корпуса (в среднем около 14 м) позволяет также снизить удельную стоимость строительства и сократить расход теплоносителей на обогрев зданий.

Таким образом, необходимо отметить, что основной эффект реконструкции достигается за счет комплекса мероприятий: перепланировки базового дома, его надстройки, пристройки новых объемов, в том числе целых жилых секций.

При этом значительный объем вновь строящихся частей комплекса смещает центр проблемы реконструкции в сторону поиска рациональных решений надстраиваемых этажей и пристроенных жилых секций и полусекций, разрабатываемых специально для целей реконструкции районов массовой застройки.

Реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений являются одним из важнейших направлений в обеспечении и повышении качества жизни населения, однако их объемы имеют тенденции снижения по сравнению с неуклонным возрастанием объемов ветхого и аварийного жилого фонда (рис. 3).

Рис. 3. Динамика объемов ветхого и аварийного жилого фонда и капитально отремонтированных жилых домов, млн м²

Учитывая, что на сегодня в российском жилом фонде преобладают здания старше 30 лет (к этой категории относится 62,1 % жилых зданий, 2/3 многоквартирных домов имеют износ более 30 %) (рис. 4) и объемы нового строительства намного уступают объемам ветхого и аварийного жилищного фонда (рис. 5), вопросы реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений приобретают особую актуальность.

Рис. 4. Физический износ жилищного фонда, %

Рис. 5. Динамика объемов ветхого и аварийного жилищного фонда и нового строительства, млн м²

Реконструкция как магистральная линия строительства, направленная на решение вопросов социально-экономического и градостроительного значения, должна носить комплексный характер и учитывать длительную перспективу развития города, района, предприятия. Вопросы финансирования должны решаться только на государственном уровне, необходимо разработать новые механизмы финансирования реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Отсутствие новых рычагов финансирования, перспективного плана выполнения работ по реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений приведет к невозможности обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем.

3. Цели, задачи, методы и жизненный цикл реконструкции жилых и общественных зданий

Сложность реконструкции существующих жилых и общественных зданий находит отражение и в разнообразии применяемых определений и терминов, среди которых чаще всего встречаются такие: обновление, усовершенствование, восстановление, перестройка, улучшение, модернизация, реконструкция.

В нормативной литературе и проектно-производственной практике существует несколько понятий термина «реконструкция». В некоторых случаях имеется в виду реконструкция в градостроительном смысле слова, сводящаяся к сносу ветхих зданий и строительству на освободившейся территории новых. Иногда понятие реконструкции касается переустройства отдельных зданий с целью улучшения их эксплуатационных, комфортных качеств и продления срока службы. В этом случае необходимость реконструкции здания вызывается его несоответствием современным нормам и требованиям, а также износом его конструкций и оборудования.

Так как цель, задачи, методы исследования любого предмета зависят от содержания и понятийного аппарата изучаемого предмета, приведем существующие определения термина «реконструкция» (табл. 5).

Таблица 5. Наиболее встречающиеся определения понятия «реконструкция зданий и сооружений»

Термин	Определение	Источник
Реконструкция жилого дома	Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории	ВСН 61-89(р)
Реконструкция здания	Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения)	МДС 12-9.2001
Реконструкция здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищнокоммунального назначения)	Комплекс операций по переустройству действующего здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) в целях повышения технического уровня, улучшения технико-экономических показателей, условий эксплуатации и охраны окружающей среды	ГОСТ Р 51929-02, ВСН 58-88(р)
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов)	Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов	Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ)

Анализ существующих определений позволяет предложить следующее толкование термина: реконструкция — комплекс строительных работ и организационно-технологических мероприятий в целях улучшения технико-экономических показателей, повышения эксплуатационной и экологической безопасностей действующих зданий и сооружений.

Исходя из вышеуказанных определений реконструкции рассмотрим ее основные цели (рис. 6).

Для достижения целей необходимо решать определенные задачи, направленные на сокращение расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание зданий; сохранение здоровья населения за счет применения экологически чистых материалов; улучшение и постепенное выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах; обновление застройки и планировочной структуры жилого фонда, повышение архитектурнопространственных качеств застройки (табл. 6).

Рис. 6. Основные цели реконструкции зданий и сооружений 

Таблица 6. Задачи и методы реконструкции зданий и сооружений

Задачи реконструкции	Методы и направления решения задач
Изменение объемнопланировочных решений	Надстройка; пристройка, встройка; устройство лоджий взамен балконов, эркеров; перепланировка
Улучшение техникоэксплуатационных параметров	Замена кровель; устройство дополнительной теплозащиты; замена инженерных сетей, установка приборов учета и регулирования расхода ресурсов
Повышение уровня комфортности, благоустроенности	Устройство подземных гаражей; благоустройство территории (организация детских и спортивных площадок, площадок для выгула собак и т. д.)
Восстановление и усиление зданий, поврежденных в результате катастроф, стихийных бедствий	Изменение конструктивной схемы здания, схемы нагрузок на конструкции; усиление путем возведения дополнительных конструкций; изменение функционального назначения зданий; химическое закрепление грунтов

Реконструкция по сравнению с новым строительством имеет ряд различий и гораздо сложнее, рассмотрим это на разных стадиях ее жизненного цикла (табл. 7).

Основные этапы реконструкции идентичны этапам нового строительства:

• предынвестиционная фаза;
• изыскательские работы;
• архитектурно-планировочное задание;
• архитектурностроительное проектирование;
• государственная экспертиза проектной документации;
• разрешение на строительно-монтажные работы;
• производство пусконаладочных работ;
• разрешение на ввод в эксплуатацию.

Реконструкция с экономической, экологической, социальной и градостроительной точки зрения должна в целом обеспечить рациональность (рис. 7) и комфортность (рис. 8) городской и любой среды проживания.

Таблица 7. Этапы жизненного цикла реконструкции зданий и сооружений

Стадия	Название	Характеристика
I	Предпроектная	Анализ технического состояния объекта. Определяется перечень строительных работ, срок их окончания и сдачи объекта в эксплуатацию. Составляется детальный план проведения мероприятий, отражающий последовательность решения задач, необходимых для реализации проекта
II	Проведение геологических изысканий	Исследуется рельеф местности, где расположен объект, и особенности грунта в целях исключения проседания конструкции после реконструкции здания, вызванного увеличением массы здания, а также другие проблемы, представляющие риск для жизни и здоровья людей
III	Разработка проекта	Подготовка проектно-сметной документации с учетом особенностей, функционального назначения здания, методов выполнения работ при реконструкции объекта
IV	Согласование проекта в соответствующих инстанциях	Получение разрешения для начала строительных работ. Разработка проекта производства работ на реконструкцию объекта
V	Реализация проекта	Выполнение строительно-монтажных работ
VI	Проведение пусконаладочных работ	Проверка работы оборудования и систем. Выявление возможных недочетов для обеспечения функциональности объекта
VII	Сдача объекта в эксплуатацию	Подготовка исполнительной документации в ходе реализации V и VI стадий, оформление соответствующей документации для сдачи объекта государственной комиссии

Рис. 7. Схема рациональности среды проживания человека, обеспечиваемая после реконструкции зданий и сооружений

Рис. 8. Схема комфортности среды проживания человека, обеспечиваемая после реконструкции зданий и сооружений

4. Классификация ремонтно-строительных работ

Ремонтно-строительные работы включают в себя следующие комплексы строительных работ:

• подготовительные работы — вскрытие, обеспечение доступа к дефектной конструкции, разборка смежных конструкций;
• основные работы — восстановление, усиление или замена поврежденных конструкций и элементов и при необходимости восстановление смежных конструкций;
• отделочные работы — включают восстановление внешнего вида не только ремонтируемой конструкции, но и всего помещения (например, в жилых комнатах при замене системы центрального отопления необходимо восстанавливать окраску потолков и стен и т. д.).

Состав основных ремонтно-строительных работ может быть классифицирован следующим образом:

• восстановление — придание конструктивному элементу первоначальных качеств и характеристик;
• усиление — придание конструкциям качеств и характеристик повышенных (улучшенных) по сравнению с первоначальными; замена конструкций новыми.

Капитальный ремонт зданий и сооружений существенно отличается от реконструкции по целям, технологическим особенностям производства работ, а также сущности организационно-планового механизма выполнения работ. Сравнительный анализ реконструкции и капитального ремонта по вышеуказанным признакам приведен в табл. 8.

Обобщение типовых решений позволяет разделить их на следующие группы:

• инъекции, включая штукатурки и торкетирование;
• увеличение сечений конструктивных элементов;
• дополнительные конструкции усилений — обоймы, шпонки, пояса, затяжки и т. д.;
• изменение схемы передачи нагрузок;
• замена.

На рис. 9 представлена классификация типовых решений ремонта конструкций зданий.

Применительно к отдельным конструкциям зданий каждое из типовых решений, приведенных выше, имеет определенную рациональную область применения.

Таблица 8. Сравнительная классификация основных понятий в сфере ремонта и реконструкции

Сравниваемые признаки	Основные понятия в сфере ремонта и реконструкции
	Реконструкция	Ремонт	Виды ремонта
			Капитальный	Текущий	Планово-предупредительный
Основные цели	Улучшение условий проживания и приведение эксплуатационных показателей здания к уровню современных требований	Устранение физического и морального износа, не связанное с изменением основных техникоэкономических показателей здания	Восстановление ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей	Восстановление исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также поддержание эксплуатационных показателей	Заблаговременное выявление деструктивных процессов и явлений в конструкциях и инженерном оборудовании зданий, предупреждение возникновения сбоев и отказов, поддержание ресурса и эксплуатационных показателей здания
Сущность организационно-планового механизма	Основан на оценке соответствия технических и эксплуатационных характеристик здания современному уровню требований, формировании и оценке экономической целесообразности возможных вариантов реконструкции здания	Основан на формировании планов распределения имеющихся в распоряжении ресурсов на устранение наиболее существенных дефектов, повреждений элементов зданий или их частей (как правило, выбор элементов здания или их частей для ремонта осуществляется на основании фактического наличия жалоб от жильцов, реальной опасности для жизни и здоровья жильцов по причине неудовлетворительного состояния элементов здания или их частей, способных привести к существенным экономическим издержкам — выплатам по судебным искам, внесудебной компенсацией ущербов, уголовной и административной ответственности или нежелательным социальным последствиям)			Основан на регулярной диагностике технического состояния элементов зданий, раннем выявлении деструктивных процессов и явлений, и, в первую очередь, их возможных причин, и организации предупредительных ремонтностроительных работ (устраняющих причины возможных деструктивных процессов)
Основные технологические признаки	Технологические процессы связаны с заменой, модернизацией, переустройством, достройкой, санацией частей здания и инженерного оборудования		Технологические процессы связаны с заменой, восстановлением элементов зданий, инженерного оборудования	Технологические процессы связаны с заменой, восстановлением отдельных частей элементов здания, инженерного оборудования	Технологические процессы связаны с предупреждением развития нежелательных процессов и явлений в конструкциях и оборудовании

Рис. 9. Классификация типовых решений ремонта конструкций зданий